2008年7月30日 14:59

[世华财讯]国家将引导房地产市场健康发展列入下半年经济工作范畴。分析人士认为，从经济运行规律的角度分析，目前房地产市场的调整非常必要。预计未来政策调控方向将以进一步规范市场行为、加强监管、增加供给、促进低端需求消化为主要导向。

中共中央总书记胡锦涛日前发表重要讲话，就做好下半年经济工作提出6点要求，其中包括引导房地产市场健康发展。在今年房地产市场持续调整之际，上述讲话引起业内对楼市调控方向的诸多揣测。而在动荡的市场中，政府应当扮演何种角色，也成为业内讨论焦点。

光大证券分析人士指出，今年以来国内房地产市场持续调整，6月中央及地方出台的政策以进一步规范市场行为、加强监管、增加供给、促进低端需求消化为政策导向，预计这也是今后国内房地产调控的大方向。

例如国土资源部、国家工商行政管理总局下发通知，规定于7月1日起使用新的《国有建设用地使用权出让合同》。其中值得注意的条款包括：受让人应在按合同约定付清全部国有建设用地使用权出让价款后，方可持合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记；要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。

该政策实施后，延缓土地款支付，依靠项目滚动开发回款支付后期土地款的做法将受到限制，部分依赖该方法获得高净资产收益率的开发商未来将面临较大的经营压力。另外，明确商品住宅开发周期最长不超过3年，将促使开发商加快开发速度，增加市场供给，对开发商来说则无异于增加了销售压力。

此外，中央纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部5月底颁布《违反土地管理规定行为处分办法》于6月1日起实施。归纳该办法主要立法意图为：一是维护国家一系列土地政策尤其是宏观调控政策的权威性，为贯彻落实宏观调控政策保驾护航。二是维护土地利用总体规划、年度计划的权威性。三是对新出现的、带有普遍性的土地违法行为，明确处分依据。

因此，预计该办法的实施将有利于土地规划和土地利用，减少土地浪费，政府在18亿亩耕地红线得以保证的前提下，可以有更多建设用地被有效利用，对未来住宅供应具有积极作用。

与此同时，各地也加强了区域内市场规范建设，例如北京市规划委员会和北京市国土资源局5月30日发布《北京市城市建设节约用地标准》，这是继2006年国家“70/90”政策后，地方政府相关部门对商品住宅套型面积最严格的规定。如果严格按照这一标准实施，未来几年内北京市场上住宅供应量（套数）将显著增加，将吸纳更多的刚性需求，达到平抑房价的作用。

江苏省物价局也于6月19日下发了《关于加强低收入家庭政策性保障住房价格与租金管理的意见》，规定销售经济适用住房和限价商品住房要实行明码标价制度；房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率不高于3%，地方政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售。上述两项规定从减税及限价两方面促进低收入者释放住房购买需求，虽然不是直接作用于商品住宅市场，但是将对商品住宅市场的需求产生小部分的分流作用。

著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲亦表示，当前中国最重要的问题是防止高通货膨胀预期的出现，防止恶性通货膨胀。他认为，从经济运行规律的角度分析，目前的房地产行业发展出现的无论是交易量还是价格上的调整都非常必要，现在政策调控重要的是思考如何增加房地产市场的供给，通过土地政策、房地产政策来增加供给，通过信贷政策等平抑价格。

(朱虹 撰稿)