2008年8月28日 07:49

[世华财讯]央行和银监会联合发布《关于金融促进节约集约用地的通知》，其中第六条严格商业性房地产信贷管理。该政策的出台，意在规避银行潜在风险，房地产行业资金面将进一步趋紧，行业调整态势更加明显。

8月27日，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发布了《关于金融促进节约集约用地的通知》，其中，第六条严格商业性房地产信贷管理。

具体内容为：禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年；对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。

各金融机构应加强对房地产开发企业自身信用记录、还款能力和还款意愿的调查与评估；审核确认房地产开发贷款的抵押物，不得接受重复抵押；在预购商品房抵押贷款发放前，应审核确认房地产企业已解除该项目土地抵押及在建工程抵押中所售房屋对应部分的抵押物。

签于当前外围市场也出现了严重的经济危机，而中国经济奥运后也可能出现下滑态势，同时面临着经济结构调整的难题。为使国内经济稳定发展，避免出现大起大落，针对目前房地产信贷市场出现一些漏洞和问题，该政策出台对各大商业银行房产信贷的紧急调控，避免房地产可能面临的调整风险传导到金融行业。而房地产行业资金面将进一步趋紧，行业调整态势更加明显。

从《通知》的要求看，严格商业性房地产信贷管理，金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。规定银行不能筹措资金买地，是因为银行参与房企购地，增加了银行连带风险，央行和银监会出台此政策是规避风险。

此外，该政策严格农村集体建设用地项目贷款管理。对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设住房的城镇居民，不得发放住房贷款。主要是现在对小产权房，还没有完全定论，小产权房过热，各地农村商业银行信贷过多，会加大银行的风险，央行和银监会出台这一规定一是不让开发商得利；同时，也是规避各地农村商业银行信贷风险。

而《通知》强调，节约集约用地项目优先予以金融支持。这是央行和银监会贯彻中央的宏观调控政策，显示了管理层对房地产保持有保有压政策。

据相关机构统计，2008年6月末,中国全国商业性房地产贷款余额为5.2万亿元人民币,同比增长22.5%，比07年同期降低2个百分点，增幅连续7个月出现回落，但仍高于全部贷款增幅。目前房贷规模占银行资产的15%到20%，银行房地产的坏账率尚处于较低水平，但已经有了上升的趋势。如果房地产行业随着宏观调控的深入，出现了销售停滞，资金链断裂的风险，将使银行业的风险大大增大，直接影响到我国的金融安全。

该项政策出台，对全国各地房企的影响很大，使得房地产企业融资门槛越来越高，而单个项目融资的房地产企业以后融资会越来越难。

房地产开发商银行信贷卡得紧，使得08年房地产商融资有一个新的变化，就是开发商的融资渠道，从银行转向了理财、信托、基金、公司债，这个比例较以往提高了10%。

随着调控的深入，管理能力差、融资能力差以及不具备品牌效应的房地产的中小企业会越来越多的出现并购和转让，而且这种趋势会越来越明显。

(王豪 撰稿)